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楼市拐点说再被抛出国内楼市或朝多极分化洗

发布时间:2019-11-09 19:33:30

  "楼市拐点说"再被抛出 国内楼市或朝多极分化洗牌

  五大迹象

  五一 三天小长假,全国各主要城市的新房成交持续低迷,不仅远低于三、四月的日均成交量,且不及过去三年的同期成交水平。面对 红五月 也唤不回的楼市热情,沉寂多时的 楼市拐点说 再次被业内专家拎出并抛向公众视野。不过,立足广州本地楼市,目前尚未见有楼盘出现明显的实质性降价。

  文: 王雯倩

  五一 三天小长假,全国各主要城市的新房成交持续低迷。根据中原监测的54个城市数据显示,今年 五一 假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%,为近四年以来的历史低位。

  迹象1:

  一季度房地产数据惨淡

  倘若将时间轴再往回移一些,更多的房地产市场数据让人对今年的楼市行情缺乏信心。业界常把新开工面积视为房地产行业的景气指标。但国家统计局日前公布的数据却显示,今年1~3月,全国房地产开发投资和全国房屋新开工面积双双回落。

  另外,在销售方面,一季度商品房销售面积20111万平方米,也同比下降3.8%。无论是此前一直高昂着头的一二线城市,还是向来以低价跑量的三四线城市,成交价都出现滞涨甚至回落,成交量则是持续下滑。

  迹象2:

  银行信贷持续收紧

  日前,央行表示将继续遏制投机性房地产投资,并制定一套政策框架应对风险、管理潜在危机。这意味着面向房地产行业的信贷政策仍会收紧。

  上海易居房地产研究院发布的《2014年一季度全国房企资金专题报告》指出,目前全国房企的资金面已跳升至 紧张 状态。该研究院研究员郑红玉指出,一季度房企资金到位增速明显放缓,商品房销售金额也显着回落。销售资金回笼和企业回款骤降,再加上银行收紧房贷,房企资金链紧绷,同时加剧了楼市观望情绪,阻碍了部分入市人群。

  迹象3:

  部分房企资金链断裂

  今年以来频频传出的多地房企遭遇倒闭或破产的负面消息,也被看做是楼市转向的前兆。

  上周还以悲情且真诚的姿态对外回应公司倒闭传闻不实的光耀集团,本周却被媒体曝光其资金问题并非此前透露 只要3亿至5亿元,光耀就能缓过来 ,仅光耀集团董事长郭耀名的私人欠款就高达26个亿。

  同样因资金链问题而身陷困境的还有 宁波最大房企 浙江兴润置业投资有限公司,根据当地官方对外公布的信息,兴润置业的 话事人 沈氏父子,因为经营不善导致资金链断裂,负债35亿元,已经资不抵债。而就在兴润置业倒下不足一个月,另一家浙江房企 海宁立德房地产公司也被爆因资金链断裂而倒下,旗下多个项目已烂尾。

  迹象4:

  垫首付 促销手段重现江湖

  在 红五月 中,一二线城市中不乏采取 以价换量 、加大促销力度的实力房企。曾在2008 年房地产市场低谷期闪现楼市的 垫首付 促销手段,重现江湖。房企美其名曰 为购房者解决贷款难、置业难的问题 ,实际上是被积压的库存和清冷的行情所迫,不得不使出分期首付甚至倒贴利息的 零首付 招数,用以加快成交速度。

  而还在楼市寒风中挺立的实力房企们,对房地产后市的预判亦趋于谨慎,从 楼市起飞 到 楼市分化 的预期转变,不仅反映在加大促销力度上,还直接反映在其对地王争夺热的退烧。据中原监测数据显示,4月十家标杆房企购地金额为173亿元。尽管环比3月增长15%,但较2013年月均购地金额大幅回落38%。

  迹象5:

  多地政府欲松绑 限购 救市

  持续数月的房地产行情低迷,也让不少地方政府 坐不住 了,纷纷尝试在 限购 政策上扯开口子,试图用松绑 限购 来救市。连月以来,长沙、常州、杭州、无锡、宁波、福州、郑州、佛山等多个城市都先后传出将放松限购的风声。

  虽然目前不少所谓限购 松绑 的消息仍处于 逗你玩 状态,譬如上周末 见光死 的佛山高明区限购松绑,在业界疯狂转发的限购松绑政策言之凿凿,但没熬过一天就被宣布只是 谣言 又如前两天风传后被官方辟谣的南沙限购松绑,让粤籍投资客们空欢喜了一场,但这一系列的传闻至少向市场传递了某种信号。

  综合上述五个迹象,国内楼市似乎走到了一个分水岭的位置,但这个分水岭更像是推着楼市进入一个 分化 阶段,而不是一个单纯的 拐点 。需要看到的是,拥有强大购买力及自住需求的一线城市,目前仍未出现明显的房价波动,但有着建筑产能过剩嫌疑的三四线城市,却已有见顶回落的迹象。

  而在政策方面,可以预见的是,在短期内,房地产调控政策既不会再有新的变动,也不会有完全松绑的可能。让房地产回归市场将成为未来很长一段时间的主旋律。

  值得关注的是,银行信贷收紧将持续对楼市降温发威,市场上的投机者也将被进一步驱逐场外。国内房地产市场将朝着多极分化继续调整和洗牌。

  四问拐点

  专家(从左至右)

  黎文江 合富辉煌(中国)市场研究部首席分析师

  韩世同 广州房地产专家

  黄韬 广东中原项目部总经理

  丁祖昱 易居(中国)控股有限公司执行总裁

  赵卓文 广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理

  邓浩志 方圆地产首席市场分析师

  梁永光 克而瑞广州机构首席分析师

  (排名不分先后)

  专家会诊:楼市进入分化期 以价换量是出路

  问

  您是如何界定或看待 楼市拐点 一说?您认为楼市出现拐点的最重要标志是什么?

  答

  黎文江:我的理解,房价正常情况下表现为平缓的上下波动。而所谓 楼市拐点 ,指的是房价波动曲线出现突然的断崖般的上或下转折,这个转折点可称为 拐点 。我认为,一个地方的房价上下波动持续半年以上超过20%,可界定为 楼市拐点 出现。

  黄韬:我认为 楼市拐点 应具备以下特征:楼价连续3~6个月下滑,累积跌幅达15%~20%。从以往历史来看,2003年非典以及2008年下半年都曾经出现楼市拐点,以2008年为例,从当年年中到年底,楼价出现急速下滑,到2009年初见底,最后在4万亿救市方案刺激之下于2009年三四月份出现反弹。

  赵卓文:拐点最重要的标志是,地价和房价出现大幅下挫,引起恐慌性抛售。

  邓浩志:楼市出现拐点最重要的标志是成交的持续萎缩。

  梁永光:房价指数大幅跳水,经济危机出现、库存大幅增加、政策收紧力度加大均是房地产拐点的重要标志。

  丁祖昱:数学上的 拐点 和我们日常认为的 拐点 是完全不同的定义。即使今天讨论的是后者,从目前的房地产市场来看也不是完全符合。

  韩世同:一旦出现楼价触顶回落、开始下降,而无须等到出现同比下降,只要同比涨幅出现趋缓和回落,就可以判定拐点已经形成和出现。但要注意的是房价实质性下降,不包括统计数据上因为结构性变化导致的假涨或假跌,即房价并无实质性涨跌,但由于市区与郊区成交比例出现变化而导致的均价涨跌。

  问

  从全国范围看,您认为楼市出现拐点了吗?

  答

  黄韬:我比较认同一个观点,今年的楼市主题是 分化 ,三四线或个别二线城市出现拐点不出奇,如温州连续几年楼价下跌,鄂尔多斯也出现连续多月楼价下降。但是在一线城市,如北上广深等,我看不到有楼价拐点的出现。

  黎文江:目前拐点之说尚不成立。

  赵卓文:从各方面情况看,2014年中国房地产市场将全面进入 调整期 。这个调整期将会持续2~3年的时间。在2015年以前,中国房地产不会出现 拐点 。考虑到国内房地产市场过去10年的超常规发展和中国独特的政治、经济、政策环境,如果出现拐点,地价、房价将有一个类似 断崖 式的下挫过程。这个下挫过程,还将有三个阶段:成交量大幅下降;房价大幅下降,抛售潮出现;地价大幅下挫,土地无人问津。

  丁祖昱:全国性的拐点和转折,其实并没有出现,只有部分城市出现调整。

  梁永光:就目前来看,全国楼市并无拐点出现,只是回归理性。根据中房研协5月1日公布的288城市房价指数来看,今年前四个月无论是同比还是环比均出现上升的态势,唯独4月环比出现了小幅的微降,也是21个月以来首次出现下滑,但称不上拐点。全国的库存也是合理的,大部分一二线城市去化周期均在13个月以内。

  韩世同:我认为即使从全国范围来看,楼市的拐点也已经形成和出现。只是一线城市还未进入全面降价阶段而已,但进入降价的趋势已经无可避免地形成,因为成交已经大幅萎缩,以价换量几乎是必然的选择。

  邓浩志:从全国范围看楼市成交已经出现拐点。

  问

  从广州本地看,您认为楼市出现拐点了吗?

  答

  黄韬:从数据分析来看,我认为广州楼市还未步入楼市 拐点 阶段,因为市场整体价格跌幅不到5%。不过,广州具有拐点前的征兆,因为三四月份成交量连续下降,5月份由于有黄金周的惯性,成交量会有所上升,但若成交量依然维持在低位的话,情况会有所堪忧。开发商群体也有所分化,降价促销的楼盘卖得好,坚持观望不降价的项目卖得差。在我看来,广州楼市拐点 前 征兆是否会进一步恶化,要看以下三个指标:一、成交量是否持续下滑,金融机构住房贷款是否继续从严放款放缓?二、是否出现越来越多的开发商降价刺激成交?三、土地市场是否遇冷或政府减缓土地拍卖的节奏?

  黎文江: 五一 期间,广州整体市场促销力度不大,仅一成多楼盘降价促销。可见开发商尚未再次采用2012年一季度的 以价换量 措施回笼资金,说明开发商资金链仍未出现紧张情况, 楼市拐点 之说不成立。

  丁祖昱:广州并没有出现拐点的征兆。相比去年同期,广州市场成交的确有所回落,但过去三年广州市场整体供求相对平衡,楼市基础较好,楼市出现大调整可能性并不大。

  梁永光:从中房研协公布的广州房价指数来看,今年前四个月除了一月份环比下降外,其余月份无论是环比或同比均出现上升。广州的库存也较低,大概在9个月左右消化周期,远低于正常的13个月水平,所以不存在拐点的出现。

  赵卓文:广州楼市已经阶段性 见顶 ,即将步入相对漫长、销售迟滞的 调整期 。

  韩世同:广州可以说是一线城市中率先出现拐点的城市,目前还处于楼市下行的初始阶段。

  邓浩志:广州当然出现拐点了,出现时间其实是去年年底,到现在为止已经快进入了一个新阶段,新阶段就是所谓的以价换量阶段。

  问

  您预计下半年广州乃至全国的房价和成交量会有明显变化吗?

  答

  赵卓文:楼市全面进入 分化 阶段。 刚需 旺盛,投资资金充足的一线城市将维持高位运行,大量三、四线将陷入 供大于求,有价无市 的困局。发展商也分化明显。类似惠州光耀,急剧扩张而陷入资金链危机的企业将增多。大型上市房企利润下滑,业绩增长放缓。

  广州房地产市场仍有8~10年高峰发展期。但广州楼市供应结构不合理,将面临痛苦的市场自我调整。一方面是市中心区高价、高门槛,需求旺盛但购买力不足,另一方面,郊区盘 天量 供应,低价、低门槛但需求不旺。2014年下半年至2015年,广州楼盘 打折促销 , 以价换量 将成常态。

  黎文江:今年以来全国房地产市场淡静现象,其实是我国房地产市场周期性波动的表现。相信接下来,广州和全国房地产市场会像2012年一样逐渐回暖,成交量和房价还会回升。

  黄韬:今年6~8月是一个关键的时期,如果大部分开发商愿意放下身段进行减价促销,成交量会上扬,市场将稳定;如果开发商 硬颈 ,不肯减价,期待政府出台救市措施,那可能这三个月成交量会继续走低,市场恶化。我认为后一种的情况不大可能出现。

  邓浩志:全国楼市走势会出现分化,大城市由于有较强的需求支撑,估计只会有一轮的以价换量行动。三四线城市库存太大,短期内难以翻身。

  丁祖昱:随着部分楼盘价格的调整, 刚需 入市,市场会逐步稳定,可能还要一两个季度的时间。

  韩世同:全国楼市整体下行的趋势已经形成,广州处于楼市下行的初始阶段。 现金为王、少拿地、缓开工 将成为开发商现阶段和下阶段不二的选择。

  梁永光:全国方面,会进入一个小波谷的盘整期,价格会持续盘整,但不会大跌直至四季度。广州方面,预计全年成交量与2013年持平或小幅下降,而价格方面预计比2013年上升大概10%~15%左右。

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